Prezzi più bassi, tassi d’interesse ai minimi storici, istituti di credito che riaprono i rubinetti dei finanziamenti, per quanto ancora con una certa prudenza, e rinnovano la gamma dell’offerta. Come muoversi in questo scenario? Quali sono gli elementi da tenere in considerazione? Ne abbiamo parlato con Egidio Vacchini, amministratore delegato di Progetica.

La crisi che ha attanagliato il settore immobiliare negli ultimi due anni sembra ormai aver attenuato i suoi effetti. I dati Istat sulla compravendita immobiliare nel quarto trimestre 2009, per esempio, pur esprimendo percentuali ancora negative, segnalano un calo nettamente inferiore rispetto a quello dei tre trimestri precedenti. Di sicuro, comunque, i prezzi sono calati, e questo in un  contesto di tassi d’interesse sui mutui casa che non sono stati mai così bassi. Per inquadrare meglio l’attuale scenario dei tassi, abbiamo rivolto alcune domande a un esperto del settore, Egidio Vacchini, amministratore delegato e responsabile dei mutui casa di Progetica, oltre che autore di diverse pubblicazioni su questo stesso argomento.

Dottor Vacchini, i tassi di interesse dei mutui casa sono tornati ai minimi. È una situazione passeggera o è destinata a durare?
In effetti, i tassi d’interesse sono oggi ai minimi storici, con quelli Euribor compresi tra 0,50% e 1,00%. In queste condizioni, la sottoscrizione di mutui a tasso variabile ha attratto molti risparmiatori e circa il 70% dei nuovi finanziamenti è a tasso variabile, quando nel 2008 circa l’80% era invece a tasso fisso. Difficile dire quanto rimarranno a questo livello, ma chi si sbilancia in previsioni dice che ritorneranno sui loro valori medi nell’arco di due, tre anni; un periodo breve rispetto ai 20-30 anni di durata di un mutuo.

Ma in un contesto come questo, conviene scegliere il fisso o il variabile? E il tasso Bce?
Spero che chi ha optato per il variabile, ingolosito dai livelli particolarmente attraenti, abbia almeno valutato la rata che si troverà a pagare quando ritorneranno alla normalità. Oggi i tassi Irs, cui sono collegati i mutui a tasso fisso, sono pari a circa 3,30% per le durate di 20 e 30 anni; la differenza rispetto all’Euribor medio, che è al 3%,  non è poi molta, e il tasso è fissato per tutta la durata del prestito. In questo periodo, sta prendendo piede anche l’alternativa dei mutui a tasso variabile con Cap, cioè con un livello massimo oltre il quale non possono andare. Sono un po’ più costosi dei normali mutui, ma mettono un tetto all’Euribor al 3,5/4,00%. Potrebbe essere l’alternativa che permette di risparmiare qualche soldo oggi, sapendo di non dover affrontare tutte le possibili burrasche dei tassi future. Infine, il tasso Bce può rappresentare un’alternativa all’Euribor perché è meno soggetto a oscillazioni. Ma anche in questo caso il costo del mutuo cresce.

Le banche sembrano tornate a guardare con interesse al prodotto mutui dopo oltre un anno di chiusura dei rubinetti. Come è cambiata nel frattempo l’offerta?
Il numero di mutui presenti sul mercato si era molto ridotto negli ultimi tempi, ma oggi le banche stanno riproponendo con successo anche finanziamenti a tasso variabile con Cap, rinegoziabili ecc.. Rimane però molta rigidità nel concedere credito e il limite erogato dalle banche rimane quello dell’80% del valore periziato.

A fronte della situazione attuale, è meglio andare in affitto o acquistare?
La risposta a questa domanda è particolarmente complessa, perché i fattori in gioco sono davvero numerosi: il canone d’affitto, la liquidità disponibile, dove questa liquidità è investita, la rata e la durata del mutuo. Ogni caso, secondo me, va trattato per conto suo. In generale, può valere un principio, molto diffuso negli Stati Uniti, secondo il quale se si intende fermarsi nello stesso luogo per un tempo superiore a cinque anni conviene sempre acquistare. Senza dimenticare, però, che il mercato immobiliare americano è molto diverso da quello italiano.

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