News.Attico.it intervista Lorenzo Bregonzio, A.U. dello Studio Bregonzio Servizi Immobiliari, Presidente del Collegio dei Revisori dei Conti di FIMAA-Milano, facendo il punto della situazione sui mutui casa nel 2011.

Intervista a Lorenzo Bregonzio, A.U. dello Studio Bregonzio Servizi Immobiliari, Presidente del Collegio dei Revisori dei Conti di FIMAA-Milano, aderente a OSMI Borsa Immobiliare di Milano.

D) Qual è l’andamento dei mutui casa nel 2011?
Direi che il mercato immobiliare è tuttora molto condizionato dall’erogazione dei mutui, la stretta creditizia permane evidente, i tempi di istruttoria delle pratiche sono lunghi e creano perplessità per coloro che, volendo stipulare un preliminare d’acquisto, vogliono la garanzia di poter contare sull’erogazione di un mutuo e non possono impegnarsi senza avere la certezza dell’acquisizione. Tra la fine del 2010 e l’inizio del 2011 si è notato un lieve incremento delle contrattazioni che denoterebbe un cenno di ripresa del mercato immobiliare.

D) Qual è la tipologia dei richiedenti un mutuo casa in Italia ?
Purtroppo non sono certo le giovani coppie. A causa dell’eccessiva precarietà del lavoro – la nota più dolente della nostra società – e senza un minimo reddito garantito, come avviene in altre nazioni europee, i giovani non possono infatti disporre di garanzie da offrire alle banche e per accedere al bene casa devono essere supportati da genitori e nonni. Anche i “bonus” prima casa erogati da alcune regioni sono insufficienti: la Regione Lombardia, per esempio, ha messo a disposizione nel 2010 solo 10 milioni di euro, contro i 47 del 2009. Sono gli “over 40” con lavoro a tempo indeterminato che oggi usufruiscono in modo prevalente dei mutui, perché cambiano casa, ma dispongono di un immobile da vendere e il finanziamento serve per coprire l’eventuale differenza fra il vecchio e il nuovo, oppure per ristrutturare la casa in cui vivono.

D) Meglio tasso fisso o variabile ?
L’aumento dei prezzi delle materie prime, legato alla dinamica economica e all’instabilità che ha interessato e coinvolge tuttora molti Stati, ha aumentato l’allarme inflazione che ha indotto la BCE ad aumentare il tasso d’interesse, che per due anni è stato fermo al minimo storico dell’1%. Stiamo entrando in un periodo di graduale risalita dei tassi anche se prevedibilmente lenta. Le banche poi sono sempre leste ad anticipare i tempi di aumento e molto meno a ridurli, come si è visto anche in passato. Il tasso variabile è ancora abbordabile e potrebbe entrare di nuovo in sofferenza, ma per periodi relativamente brevi rispetto alla lunghezza dell’ammortamento del mutuo, in genere di 15/20 anni, mentre il tasso fisso, a mio avviso, è performante fino al 5%. Gli utenti devono comunque fare un po’ di conti prima di accendere un mutuo e considerare che la rata è bene che non superi 1/3 dello stipendio. Resta peraltro la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca oppure di ricorrere alla surroga a costo zero, trasferendo il mutuo ad altra banca che offra condizioni migliori, anche se sulla surroga gli istituti frenano.

D) Quale conseguenza ha sul mercato immobiliare la facilità o meno di accendere un mutuo ?
Come ho già detto il mercato immobiliare è certamente condizionato dal mercato del credito. Le banche finanziano l’acquisto di un immobile fino a circa il 70% del valore, quindi bisogna disporre almeno del 30% mancante e con la precarietà del mondo del lavoro questo risparmio diventa sempre più raro. La “monofirma” spesso non è sufficiente, quindi si deve ricorrere a genitori e nonni. Non esistono prodotti finanziari che finanzino temporaneamente il vecchio immobile per acquistare il nuovo, liberando il vecchio una volta venduto e spostando l’ipoteca sul nuovo acquisito, un prodotto che gli agenti immobiliari aderenti alla Borsa Immobiliare di Milano, come il sottoscritto, suggeriscono da anni di valutare perché renderebbe più dinamico il mercato.

D) All’inizio dello scorso anno, molti operatori ritenevano superata la fase recessiva del mercato immobiliare italiano e parlavano apertamente di ripresa alle porte. Alla luce dei risultati del 2010, si sente di confermare questa valutazione?
Sono tendenzialmente ottimista. Le grandi città sono quelle più dinamiche e una leggera ripresa del mercato si avverte più per fasce medio-alte che per monoreddito, precari e immigrati per la difficoltà di accedere al credito. Come sempre in Italia la stagione elettorale frena ogni iniziativa, ma i segnali positivi permangono. L’Europa sta intervenendo per evitare danni peggiori, l’Italia non può stare ferma e deve approntare riforme, trovando una soluzione per quella che è stata definita “la generazione esclusa”, quella dai 15 ai 30 anni, colpita con asprezza dalla crisi.

D) In generale, ritiene che il mattone sia ancora il tipo di investimento preferito dagli italiani ?
Assolutamente si. L’investimento nel mattone resta l’obbiettivo primario per tutti gli italiani, a differenza di tanti prodotti finanziari che, dai bond argentini ai titoli spazzatura propinati a tanti risparmiatori, in questi anni hanno sottratto risorse importanti alle famiglie con la promessa di rendite vantaggiose verificatesi un bluff. Non è un luogo comune affermare che il mattone non tradisce mai. Leggendo i giornali, si scopre che spesso in una pagina si dice che il mercato immobiliare è al collasso e due pagine dopo si afferma il contrario annunciandolo in ripresa. Mi sorge il dubbio che banche e istituti finanziari in genere cerchino di seminare dubbi fra i risparmiatori per indurli a investire nei loro prodotti a scapito dell’investimento immobiliare, ma gli italiani hanno scelto da tempo e appena possono, anche con grande sacrificio, preferiscono il mattone.

D) Come va il mercato delle locazioni? Pensa che la cedolare secca costituirà effettivamente un importante elemento di rilancio?
I dati ci dicono che oltre 4 milioni di famiglie vivono in affitto e che negli ultimi 12 mesi i canoni di locazione hanno subito un leggero incremento. A cercare casa in affitto sono le famiglie senza figli e i giovani al di sotto dei 30 anni, questi ultimi in particolare per le ragioni già espresse. La crisi economica ha messo in serio disagio anche le famiglie con studenti fuori sede; solo uno su quattro può permettersi di lasciare la famiglia e la propria città e questa nicchia di mercato necessita di interventi pubblici di sostegno. Quanto alla cedolare secca, a lungo termine, potrebbe dare effetti benefici al mercato delle locazioni, creando una maggiore offerta di immobili sul mercato che farebbe da calmiere ai canoni di locazione. Non credo però che possa costituire un incentivo all’investimento immobiliare.

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