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Problemi di condominio: Confedilizia rispondeLa rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

USUFRUTTO E CEDOLARE SECCA
L’usufruttuario di un appartamento ceduto in locazione può optare per la cedolare secca?

Sempreché sussistano le altre condizioni di legge, la risposta al quesito è positiva. La facoltà di optare per il regime della cedolare secca, infatti, è concessa – ai sensi dell’art. 3, comma 1, d.lgs. n. 23/’11 – anche al locatore, persona fisica, titolare del diritto di usufrutto sull’immobile locato.

NOMINA DELL’AMMINISTRATORE
In uno stabile composto in tutto da cinque unità immobiliari ma nel quale tre immobili sono di proprietà di un solo condomino, è obbligatoria la nomina dell’amministratore?

Ai sensi dell’art. 1129, primo comma, c.c. la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo “quando i condòmini sono più di quattro”. Nel caso di specie, invece, i condòmini, cioè i proprietari delle unità immobiliari che formano il condominio, sono solo tre. La risposta al quesito, pertanto, è negativa.

DEROGA AI TERMINI DI IMPUGNAZIONE DI UNA DELIBERA ASSEMBLEARE
Un regolamento di origine contrattuale può stabilire, per l’impugnazione di una delibera, un termine diverso dai trenta giorni previsti dall’art. 1137, terzo comma, c.c.?

La risposta è negativa. L’art. 1138, quarto comma, c.c., infatti, inserisce la norma in questione tra le disposizioni non derogabili. E sul punto la giurisprudenza ha chiarito che ciò vale anche quando la deroga è prevista da un regolamento di origine contrattuale (cfr. Cass. sent. n. 4905 del 26.5.’90).

IMMOBILI SFITTI, IMU MA NIENTE IRPEF
Sono proprietario di un immobile sfitto. Per tale cespite sono tenuto a pagare sia l’Imu sia l’Irpef?

No. Sugli immobili vuoti non si paga l’Irpef. Ai sensi dell’art. 8, d.lgs. 23/’11, infatti, “l’imposta municipale propria sostituisce, per la componente immobiliare, l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati”, e l’Ici. L’Irpef si paga, pertanto, solo nel caso in cui l’immobile venga locato (e sempreché, ovviamente, non si opti per la cedolare secca). E ciò vale tanto per l’Imu che andrà a regime a partire dal 2015, quanto per l’Imu sperimentale, introdotta dall’art. 13, d.l. n. 201/’11 (così come convertito in legge).

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