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Mercato immobiliarePer il mercato immobiliare di Milano è il momento delle aste.

Secondo le rilevazioni dell’Ufficio studi di Tecnocasa, nel 2011 le quotazioni delle case a Milano hanno segnalato una contrazione del 2,3%. Vediamo come si sta attualmente sviluppando il mercato nelle zone dove le diminuzioni sono state più sensibili e dove si evidenzia in misura naggiore un fenomeno tanto nuovo – almeno nelle sue proporzioni – quanto estremamente significativo: la vendita all’asta di immobili acquistati anche di recente da cittadini che a un certo punto non sono stati più in grado di pagare le rate del mutuo.

La macroarea che ha segnalato il ribasso più significativo è stata quella di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi che ha chiuso il secondo semestre del 2011 con una contrazione del 3,7%. Tra i quartieri in ribasso c’è Precotto, il cui target di potenziali acquirenti deve spesso ricorrere al mutuo, cosa che ha determinato la contrazione della domanda e della disponibilità di spesa. Si sono compravenduti soprattutto bilocali e trilocali, da 60-80 mq, acquistati soprattutto da giovani che hanno lasciato l’hinterland perché lavorano a Milano, spesso con l’aiuto dei genitori. La tipologia più ricercata è il bilocale su cui investire una cifra media di 140-150 mila euro. Per un buon usato si toccano valori medi di 2800-2900 euro al mq. Nei pressi della metropolitana di Gorla ci sono soluzioni costruite negli anni ’30-’40 che si scambiano a prezzi medi di 2300-2500 euro al mq.

La macroarea di Città Studi-Indipendenza ha invece registrato una diminuzione dei valori del 2,7%. Ha sofferto in particolare la zona di viale Padova. Tra coloro che hanno acquistato si contano giovani coppie e investitori che puntano sulle soluzioni da affittare oda ristrutturare e poi rivendere. Tra i venditori si registrano diversi casi di alienazione dell’immobile e coloro che non hanno fretta di vendere ultimamente optano per la locazione con contratti di tipo transitorio in modo da poter rientrare in possesso dell’immobile dopo breve tempo. Nelle zone più popolari del quartiere dove in passato avevano acquistato soprattutto immigrati, si registrano casi di vendite all’asta. La zona è abbastanza eterogenea perché oltre agli stabili di tipo popolare presenta anche soluzioni indipendenti e, nei pressi di piazzale Loreto, delle abitazioni medio signorili che si scambiano in buono stato a prezzi medi di 2500-2700 euro al mq.

A seguire la macroarea di Bovisa-Sempione dove i valori si sono contratti del 2,6%. In zona Maciachini la perdita di valore ha interessato in modo particolare le soluzioni di ringhiera e quelle degli anni ’50. Gli acquirenti hanno ritenuto importante il contesto in cui l’immobile è ubicato e, di conseguenza, sono state penalizzate le soluzioni con facciate esterne e parti comuni in cattivo stato di conservazione. Inoltre, in questo periodo si sono registrati potenziali acquirenti che avevano sufficiente capitale da investire e quindi hanno fatto ricorso a mutui dal basso importo. Si sono realizzate compravendite sia per investimento e sia come prima casa. Il taglio più richiesto è il bilocale che, in zona, può oscillare da 100 mila fino a 160 mila euro. In alcune vie ci sono contesti residenziali costruiti nel 1970 con prezzi medi, per un buon usato, che possono arrivare anche a 2700 euro al mq contro una media di 2300 euro. Anche in questa zona si segnalano vendite all’asta perche molti immigrati che avevano acquistato con mutuo ora non riescono più a pagare le rate. Sul mercato delle locazioni, i canoni sono rimasti sostanzialmente stabili. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 700 euro al mese.

In Bovisa si segnala soprattutto l’acquisto di bilocali per investimento, legati alla vicina università. Non a caso tra gli investitori vi sono numerosi genitori di studenti universitari. Per un bilocale con la cucina abitabile si impiegano valori medi di 150-170 mila euro. La zona è eterogenea e offre abitazioni in edilizia civile e in palazzi d’epoca degli anni Trenta e Quaranta oppure soluzioni di ringhiera o Vecchia Milano. Il cuore della Bovisa ha un’offerta abitativa di qualità con piccoli contesti condominiali e zone tranquille con valutazioni medie di un buon usato intorno a 2500 euro al mq. Anche qui esistono poi alcuni contesti dove gli immobili sono stati venduti all’asta. Oltre agli investitori, hanno movimentato il mercato anche coloro che hanno realizzato acquisti di tipo migliorativo. Tra gli aspetti presi in considerazione ci sono: il contesto condominiale e la tipologia di riscaldamento. Ovviamente, il mercato delle locazioni beneficia della pèresenza in zona degli studenti universitari.

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