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Indagine Tecnoborsa: famiglie italiane e mercato immobiliareLe famiglie italiane e il mercato immobiliare: transazioni effettuate e previste sui mutui a cura del CSEI Tecnoborsa, Centro Studi sull’Economia Immobiliare.

Nello scenario di luci e ombre che contraddistingue in questo periodo l’economia in generale e, in particolare, il mercato immobiliare, si colloca l’Indagine Tecnoborsa 2012 che presenta l’analisi delle transazioni nel settore residenziale effettuate dalle famiglie negli anni 2010-2011 e quelle previste per il 2012-2013 con un‘ampia finestra sul credito immobiliare. Come per le passate edizioni, la ricerca è corredata da un puntuale raffronto con gli anni precedenti, per un arco temporale che abbraccia oltre un decennio.

Valter Giammaria, Presidente Tecnoborsa, sottolinea come: “Analizzando in modo specifico il comparto delle compravendite, è emerso che solo il 2,4% degli intervistati ha acquistato un’abitazione nel biennio esaminato e, confrontando l’attuale Indagine con le quattro precedenti sembra che non si sia arrestato il trend decrescente; infatti, rispetto a quanto rilevato nel 2010, c’è stato un ulteriore calo di 1,1 punti percentuali e di ben 4 punti rispetto al dato riscontrato nell’Indagine 2004 per il biennio 2002-2003; ciò significa che, rispetto a cinque anni or sono, le famiglie che hanno acquistato un’abitazione si sono dimezzate. Bisogna sottolineare inoltre che – ha aggiunto il Presidente – per quanto riguarda le grandi città, e in particolare Roma, si riscontrano dati in controtendenza rispetto al nazionale: infatti, nella Capitale il 7,2% delle famiglie intervistate ha acquistato un’abitazione, confermando un leggero trend, questa volta crescente, rispetto alle precedenti Indagini Tecnoborsa”.

Per quanto concerne l’utilizzo dell’immobile, al primo posto si trova come sempre l’acquisto dell’abitazione principale (77,2%), che supera notevolmente i valori registrati fino ad oggi; al secondo posto (8,7%), c’è la motivazione come seconda casa vacanze che cresce leggermente rispetto all’Indagine 2010, pur rimanendo al di sotto dei valori registrati nelle prime tre rilevazioni – va ricordato che il periodo 2010-2011 a cui si riferisce questo dato è precedente all’entrata in vigore dell’Imu che inasprisce la pressione fiscale, in particolare sulle seconde case; al terzo posto si trova l’acquisto effettuato per investimento (6,9%); al quarto vi sono coloro che hanno acquistato una seconda casa per parenti prossimi (5,8%), dato che raggiunge il suo minimo storico.

Andando ad analizzare le dimensioni delle abitazioni rispetto alla motivazione di acquisto, è emerso che chi acquista una casa per andarci a vivere sceglie tagli medio grandi; viceversa, chi compra casa per investire il proprio denaro o per andare in vacanza sceglie i monolocali o i trilocali; infine, l’acquisto fatto per parenti prossimi è abbastanza trasversale e va dal monolocale al quadrilocale. Per quanto concerne, invece, la superficie degli immobili, gli appartamenti più richiesti sono quelli con superficie medio-piccola (fino a 70 mq) e media (71-100 mq); a seguire, si trovano gli appartamenti medio-grandi (101-140mq) e grandi (oltre i 140 mq; dunque, la superficie media è di circa 80 mq, valore in calo rispetto a quello riscontrato nel 2010 – da tener presente anche in considerazione della futura riforma del Catasto che legherà il fisco ai metri quadri piuttosto che al numero dei vani attuali. Inoltre, dal confronto con l’Indagine 2010 emerge un forte calo di coloro che hanno scelto un’abitazione dotata di un box/posto auto, cantina e/o soffitta, giardino condominiale e servizio di portierato, tutti fattori che contribuiscono alla crescita del prezzo dell’immobile e del costo di gestione di esso; viceversa, si è riscontrato un incremento per quanto riguarda l’acquisto di case con terrazza/balcone e con ascensore condominiale.

Il Presidente di Tecnoborsa ha proseguito affermando che: “Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 61,9% ha dichiarato di aver fatto ricorso a un finanziamento o a un mutuo – valore inferiore a quello riscontrato nell’Indagine 2010. Prevalentemente, ricorrono ai mutui/finanziamenti il 68,2% di coloro che hanno acquistato una seconda casa per parenti prossimi e il 66,8% di coloro che hanno acquistato un’abitazione principale. Viceversa, risulta bassa la richiesta di un prestito per una seconda casa vacanze (39,4%) o per investimento (38,5%). Quindi, le famiglie italiane, in questo momento, sono disposte ad accendere un mutuo solo se necessario, per acquistare una casa in cui vivere loro o per un proprio familiare, mentre acquistano una seconda casa da tenere a disposizione o da mettere a reddito solo se hanno una liquidità disponibile”.

Quanto ai canali utilizzati per reperire il finanziamento, dalle risposte fornite dal campione intervistato è risultato che l’89,3% si è recato presso la propria banca, a dimostrazione di un elevatissimo grado di fidelizzazione del rapporto bancario, dettato anche dal credit crunch e dal possibile diniego da parte di istituti di credito che non conoscano il cliente; il restante 10,7% ha ottenuto il mutuo tramite altri istituti di credito o altri canali specializzati, come, canali on-line, broker, finanziarie, etc. Da un’analisi della quota di mutuo acceso rispetto al prezzo del bene acquistato è emerso che il 10,1% dei richiedenti ha ottenuto un prestito che copre dal 21% al 40% del costo del bene; il 20,9% dal 41% al 60%; ben il 30,4% dal 61% all’80% e solo il restante 0,5% ha preso un mutuo che copre oltre l’80% del prezzo pagato – c’è da notare anche che il 38,1% degli acquirenti dispone di mezzi propri sufficienti a finanziare l’acquisto della casa.

Infine, rispetto all’Indagine 2010 è scesa di circa 12 punti percentuali la quota di chi ha utilizzato più del 30% del reddito familiare per pagare il mutuo della propria abitazione, dato che conferma la difficoltà all’accesso al credito da parte delle famiglie italiane e, infatti, nel 15,8% dei casi, oltre all’ipoteca sul bene acquistato, è stata richiesta dalla banca una garanzia aggiuntiva al fine di poter accedere al mutuo: un 21,6% di costoro ha dovuto fornire un’ulteriore garanzia ipotecando anche un secondo bene; un 24,3% è ricorso alla fideiussione bancaria di un terzo; infine, ben il 64,9% ha dovuto sottoscrivere una polizza assicurativa a copertura di parte del capitale erogato.

Invece, per quanto riguarda le vendite, la motivazione predominante che ha indotto a vendere un’abitazione è ancora quella della sostituzione con un’altra abitazione principale (47,2%), anche se il valore è in calo rispetto al periodo 2009-2008. Rimane rilevante anche la quota di chi ha venduto per bisogno di liquidità (30,4%), ma pure questo dato è leggermente in calo rispetto a quanto riscontrato nelle due Indagini precedenti. Il 4,3% di chi ha ceduto un immobile nel biennio 2010-2011 lo ha fatto per acquistare una seconda casa vacanze; il 3,7% per prendere una casa per parenti prossimi; il 2,5% per effettuare altri investimenti immobiliari ma nessuno ha venduto un immobile per fare investimenti finanziari. Dall’incrocio tra il tipo di abitazione venduta e il motivo della vendita è emerso che il 71,6% di coloro che hanno venduto un’abitazione principale lo hanno fatto per acquistare un’altra abitazione principale; invece, coloro che hanno ceduto altre tipologie di abitazione lo hanno fatto principalmente spinti dal bisogno di liquidità, mentre negli anni precedenti lo facevano perlopiù per acquistare un’abitazione principale.

Infine, andando ad analizzare il mercato delle locazioni, risultata che il 2,5% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio appena trascorso e si è trattato, per lo più, di coppie senza figli o con figli grandi, le quali pensano che nel prossimo futuro potrebbero trovarsi ad affrontare momenti difficili e, quindi, hanno evidentemente preferito prendere un bene in affitto invece di acquistarlo, poiché meno impegnativo finanziariamente. Spostandosi sul lato dell’offerta, è emerso che nel biennio 2010-2011 sono scesi coloro che hanno dato in locazione un bene (2,6%), valore che, anche in questo caso, ha toccato il suo minimo storico – in questo senso non si può non evidenziare che l’introduzione della cedolare secca non ha contribuito, come ci si aspettava, a far emergere il sommerso. Complessivamente, è da sottolineare il fatto che da quando Tecnoborsa ha iniziato a monitorare il mercato delle locazioni, per la prima volta si registra un gap nullo tra domanda e offerta.

Per quanto concerne le previsioni per l’anno il corso e il 2013, è emerso che il 4,7% degli intervistati ha intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2012-2013 e, cioè, acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione; mettendo a confronto l’Indagine nazionale attuale con quelle precedenti, risulta pressoché immutata la percentuale rispetto a quanto rilevato nel 2010, che si attesta su un valore decisamente inferiore a quello delle analisi svolte negli anni precedenti.

Invece, spostando l’analisi dalla parte dell’offerta futura, emerge che nel biennio 2012-2013 il 2,4% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile, percentuale che ritorna al valore rilevato nel 2008 dopo il calo del 2010. La motivazione predominante che induce alla vendita di un’abitazione è l’esigenza di acquistare un’altra abitazione principale (41,2%); al secondo posto c’è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (31,4%); al terzo posto si trova chi intende vendere per fare altri investimenti immobiliari (9,8%); al quarto posto c’è chi pensa di cedere un’abitazione per acquistare una seconda casa per parenti prossimi (7,8%); al quinto posto c’è chi pensa di vendere per fare degli investimenti finanziari (2%); infine, nessuno prevede di vendere per prendere una casa vacanze – molto probabilmente a causa del fatto che le famiglie, in questo momento, sono spaventate dall’incremento delle tasse sulle seconde case e, quindi, le acquistano solo per metterle a reddito in modo tale da poter coprire i costi. In base al confronto con le Indagini precedenti, è scesa notevolmente la quota di chi intende vendere per acquistare un’altra abitazione principale rispetto a quanto riscontrato nel 2010, anche se non si è tornati ai livelli del 2008 e del 2006; sale, invece, la percentuale di chi pensa di vendere per bisogno di liquidità, ma il valore rimane inferiore a quello riscontrato nel 2008.

“Dal confronto dell’Indagine nazionale Tecnoborsa 2012 con le quattro precedenti – ha concluso il Presidente Giammaria – emerge un forte calo della quota di famiglie che hanno dichiarato di aver effettuato almeno una transazione nel biennio oggetto di analisi; infatti, c’è stato un decremento di 4,9 punti percentuali rispetto al 2010 – anno in cui sembrava che il mercato si stesse riprendendo – e di ben 9,4 punti se si considera il 2004. Rispetto all’Indagine 2011 Tecnoborsa sulle sei grandi città si evidenzia, però, una migliore tenuta del mercato nei Comuni maggiori. Inoltre, per quanto riguarda i mutui, un dato significativo di questa Indagine è il fatto che una quota consistente di famiglie ha ottenuto un prestito che copre circa il 60% del prezzo pagato per l’immobile”.
www.tecnoborsa.it

Nella foto Valter Giammaria, Presidente Tecnoborsa

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