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Mercato immobiliare in affannoLa rilevazione trimestrale dell’Agenzia del territorio e il sondaggio Bankitalia sugli agenti immobiliari confermano le difficoltà del settore.

L’ultima pubblicazione trimestrale dell’Agenzia del territorio del 19 giugno 2012 evidenzia una nuova flessione del tasso di compravendite di immobili. La seconda metà del 2011 aveva alimentato qualche speranza di ripresa del mercato, smentita in misura elevata dai segnali attuali in tutti i comparti . L’analisi dell’Agenzia sostanzialmente fotografa un trend negativo che ha avuto inizio nel terzo trimestre 2006 e che, a dispetto dei tassi positivi della seconda metà del 2011, non sembra arrestarsi.

La rilevazione. I dati sono stati estratti il 14 maggio 2012 e si riferiscono al primo trimestre 2012 su tutto il territorio nazionale. Sono presi in considerazione i volumi delle compravendite desunti dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Le unità immobiliari sono aggregate nei settori residenziale, terziario, commerciale, produttivo e pertinenze, secondo le categorie catastali indicate per ciascuna unità nella nota Unica di trascrizione e registrazione compilata dai notai. Sono escluse le sole province di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste, poiché il catasto e/o gli uffici di Pubblicità immobiliare sono gestiti localmente.

Qualche numero può dare il senso della dimensione del fenomeno. Il settore residenziale (equivalente a circa il 45% di tutto il mercato immobiliare) segna una perdita del 19,6% rispetto all’analogo trimestre 2011 (110.021 scambi contro 136.780). Il settore delle pertinenze, per la maggior parte riconducibili all’uso residenziale, perde il 17,4%. Pressoché equivalente la contrazione nel segmento del terziario (19,6%), mentre quello commerciale perde il 17,6%. Un po’ meglio va il settore produttivo, che diminuisce “solo” del 7,9%.

Le cause. Interessante l’approccio utilizzato dall’Agenzia per dar conto delle motivazioni economico-sociali di questa flessione nelle compravendite. Una prima considerazione che aiuta a comprendere variazioni tendenziali significative tra un trimestre e quello dell’anno precedente ha a che vedere con il comportamento del consumatore.

L’acquisto di un immobile è una decisione importante, che non si perfeziona in un breve lasso di tempo. Di norma, tra la proposta di acquisto (compromesso) e il rogito trascorrono da due a tre mesi. In questo periodo spesso si arriva a definire l’accordo con l’istituto di credito per l’accensione di un mutuo (in particolare nel settore residenziale). Pertanto, i rogiti stipulati nel primo trimestre 2012 attuano una decisione economica che nella maggior parte dei casi è stata presa nell’ultimo trimestre 2011. È questo il periodo al quale si deve guardare per comprendere le ragioni della flessione negli acquisti.

Il calo origina da una crisi del mercato in atto negli ultimi mesi del 2011 e per così dire nascosta da dei volumi di compravendita in aumento. Anche i sondaggi congiunturali sul mercato delle abitazioni realizzati su un campione significativo di agenzie immobiliari (curati da Banca d’Italia, Tecnoborsa e agenzia del Territorio1) segnalavano nell’insieme un quadro di forte crisi del settore residenziale. Le agenzie immobiliari negli ultimi due trimestri del 2011 avevano paventato un calo delle compravendite, rivelandosi anticipatori di quanto poi accaduto, proprio perché gli agenti immobiliari sono dei sensori capaci di rilevare con anticipo l’andamento del mercato. In effetti, l’ultimo trimestre 2011 presentava una serie di indicatori macroeconomici (dati Istat) in grado di spiegare la contrazione della domanda:

  • Prodotto interno lordo dell’Italia nel quarto trimestre 2011 calato dello 0,7% sul trimestre precedente e dello 0,5% su base annua (dati Istat);
  • Tasso di disoccupazione in crescita (dal 7,6% al 9,6%);
  • Riduzione della spesa delle famiglie residenti;
  • Tasso di interesse (TAEG) sui prestiti alle famiglie per acquisto di abitazioni in costante crescita (era il 3,29% ad aprile 2011, per attestarsi a 4,27% a dicembre 2011, secondo i dati forniti da Banca d’Italia).

A questi indicatori quantitativi si deve aggiungere il forte quadro di incertezza determinatosi alla fine del 2011 con riguardo allo spread tra BTp e Bund, passato da 365 punti base (30 settembre 2011) a 553 punti base (9 novembre 2011).

I rogiti redatti nel primo trimestre 2012, dunque, registrano la crisi della nostra economia, il contenimento della domanda interna e l’aumento del costo del denaro per l’acquisto di abitazioni che si sono manifestati alla fine del 2011. In periodi di incertezza e di crisi, le famiglie rinviano proprio le spese relative ai beni durevoli e tanto più quelle relative alle abitazioni, che richiedono impegni finanziari a lungo termine.

Secondo l’Agenzia del territorio, per contro, non vi è correlazione tra la caduta del mercato immobiliare che si registra oggi e l’aumento della tassazione degli immobili decisa con il Dl 6 dicembre 2011, in quanto stabilita proprio alla fine del trimestre 2011 e quindi non ancora in grado di influire sulle decisioni d’acquisto. Tuttavia, il decreto era in discussione ed era diffusa la consapevolezza che una misura sarebbe stata presa, sebbene non fosse ancora stata quantificata con precisione, quindi a mio parere anch’essa poteva contribuire ad alimentare il clima di incertezza. L’aumento della tassazione sugli immobili, percepita nel primo trimestre 2012 e verificata concretamente nel mese di giugno di quest’anno, è una misura necessaria che purtroppo continuerà a disincentivare il mercato.

Per quanto riguarda il periodo attuale, gli indicatori macroeconomici non sono per nulla tranquillizzanti. Nel primo trimestre 2012 il Pil continua a diminuire, a fronte di un’ulteriore crescita del tasso di disoccupazione (salito da gennaio ad aprile 2012 di un altro 0,9%).

L’opinione degli agenti immobiliari. Gli stessi agenti immobiliari intervistati nel corso del primo trimestre 2012 (si veda il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni pubblicato il 17 maggio) segnalano una diminuzione delle vendite, un aumento dei margini di sconto e dei tempi di vendita, una possibile diminuzione dei prezzi delle case compravendute. Si è lievemente accentuato il saldo negativo tra le attese di miglioramento e peggioramento del mercato nazionale per i prossimi due anni. Secondo gli agenti intervistati, la difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei potenziali acquirenti frena l’acquisto dell’abitazione. La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario, infatti, ha continuato a scendere, collocandosi al 60,4% (da 63,7% nel quarto trimestre del 2011). Il calo ha riguardato soprattutto le aree non urbane (59,7%, da 63,6% nella rilevazione precedente). Tuttavia, rispetto all’inchiesta precedente diminuisce la quota di agenzie che segnala l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi percepiti come troppo elevati (60,7%, contro il 64,2% nella rilevazione di gennaio).

Nel primo trimestre del 2012 il margine di sconto dei prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali si è ulteriormente ampliato, salendo al 14,3% (era il 13,7% nell’indagine dello scorso gennaio; il 12,5% in quella di ottobre 2011). Il tempo medio di completamento dell’incarico è rimasto sostanzialmente invariato: poco al di sotto degli 8 mesi.

Cosa dobbiamo aspettarci. Vi è un dato paradossalmente positivo: diminuisce la quota di agenti che vede un peggioramento delle prospettive a breve termine. La percentuale di agenti che riportano un peggioramento delle prospettive a breve termine del mercato nazionale è scesa al 57% per cento (dal 61% della rilevazione precedente). Il saldo relativo alle attese dei nuovi incarichi a vendere è salito a 23,1 punti percentuali, da 11,2 nella scorsa rilevazione; circa i prezzi, le attese di calo restano preponderanti, seppur in lieve diminuzione (66,6%, da 68%). Due terzi degli agenti ritengono che i recenti provvedimenti di tassazione della proprietà immobiliare tendano ad accrescere il numero degli incarichi a vendere e ad esercitare pressioni al ribasso sui prezzi.
Se è vero che gli agenti immobiliari sono le antenne di quanto avviene sul mercato, dobbiamo aspettarci dunque un ulteriore incremento dell’offerta e un calmieramento dei prezzi degli immobili ma, affinché questa dinamica si traduca in un corrispondente incremento della domanda sono necessarie misure più efficaci sul fronte del credito, che favoriscano l’accesso ai mutui e che li rendano meno onerosi per le famiglie e per gli operatori economici.

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