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Il Rapporto Nomisma sul mercato immobiliare 2012 ne evidenzia lo stallo: nei primi tre mesi c’è stato un crollo delle compravendite.

I dati negativi del primo trimestre probabilmente saranno confermati dall’analisi dei risultati del secondo trimestre 2012. Secondo lo studio, alla base della nuova battuta d’arresto del settore immobiliare ci sono essenzialmente tre fattori:

  • la condizione di recessione in cui versa la nostra economia;
  • la selettività del sistema creditizio;
  • le diffuse attese di un riprezzamento più ampio rispetto a quello fin qui registrato.

In particolare, l’impatto della minore disponibilità creditizia sul settore immobiliare ha prodotto flessioni delle compravendite residenziali che hanno sfiorato nella prima parte dell’anno addirittura il 20%. Nel prosieguo del 2012 Nomisma prevede che l’intensità del calo diminuirà, ma che comunque si tornerà alle posizioni di metà anni Novanta, quando il livello di finanziarizzazione del sistema immobiliare era di gran lunga inferiore rispetto a quello attuale.
L’Italia è il paese dei piccoli proprietari (8 italiani su 10 vivono in una casa di proprietà), dove si è quasi in una condizione di saturazione della domanda e dove la componente privata alimenta soprattutto il mercato di sostituzione, ossia quello in cui si è invogliati a cambiare l’abitazione precedente con una di livello superiore (per dimensioni, caratteristiche o posizione). Questo dato può essere combinato con quello relativo al risparmio degli italiani. Una recente indagine (sempre di Nomisma) sui risparmi delle famiglie segnala un forte interesse della domanda, nonostante la precarietà della situazione economica generale e spesso anche personale: le famiglie si dicono tuttora interessate all’acquisto di abitazioni nei prossimi anni, prevalentemente per utilizzo diretto. Dunque, l’acquisto della casa per abitazione continua a essere un punto fermo nei progetti degli italiani, ma questo interesse rischia di rimanere sulla carta se non è adeguatamente sostenuto: in sostanza tutte le famiglie rilevate hanno dichiarato di dipendere dal mutuo per soddisfare un bisogno che altrimenti rischia di essere rimosso. Dall’indagine affiora una sorta di autocensura indotta, l’attesa di tempi migliori, quando torneranno condizioni di selettività meno esasperate.

Il sistema bancario
La rilevante riduzione delle compravendite non è imputabile alla domanda tout court: molti sarebbero disposti ad acquistare casa, o a sostituire quella in cui vivono, ma è il sistema creditizio ad attuare dei meccanismi di dissuasione che consentono di non concedere un finanziamento senza bisogno di dire apertamente “no”. La risposta alla crisi messa in atto dal sistema bancario italiano, infatti, è consistita da subito nel diventare più selettivo. Nel primo trimestre di quest’anno le erogazioni sono precipitate, solo in parte a causa della contrazione della componente di sostituzione registrata nell’ultimo anno. In altre parole – sembra dire Nomisma – affinché il mercato immobiliare trovi la via d’uscita dalla crisi, è necessario che il sistema bancario si decida a riaprire i rubinetti. Vi è una diffusa attesa di un arretramento ulteriore dei prezzi, ma il maggior deterrente all’acquisto è rappresentato dalla selettività del sistema bancario.

I mutui per l’acquisto
Sul fronte dell’indebitamento per accedere alla proprietà, nel primo semestre 2012 si è abbassata la quota di mercato sostenuta da mutuo, che passa dal 66,3% delle compravendite del secondo semestre 2011 al 51,7%. Si tratta di una conseguenza dell’ulteriore stretta creditizia. Contestualmente si è ridotta, anche se di poco, la copertura del mutuo rispetto al valore dell’abitazione acquistata che, nel primo semestre del 2012, si è attestata al 65,3%.

Gli sconti rispetto ai prezzi richiesti
La difficile congiuntura si riflette anche in una maggiore selettività della domanda e di conseguenza in un’accresciuta disponibilità a concedere uno sconto sul prezzo richiesto da parte dell’offerta, soprattutto nelle localizzazioni periferiche. Lo sconto praticato nelle periferie è andato crescendo rispetto a quello che contraddistingue il mercato delle zone centrali e pregiate della città.
Nel primo semestre del 2012 l’offerta d’immobili in vendita è tornata a crescere dopo anni di stabilità. Nonostante prezzi e quantità in calo, l’offerta è ritornata sul mercato e ha rivisto al ribasso le sue aspettative di realizzo delle vendite, come dimostra l’ampliamento dello sconto sul prezzo richiesto che sale in media al 13,3% per le abitazioni e al 14,7% e 14,1% rispettivamente per uffici e negozi.

Tabella 1. Sconto medio praticato sul prezzo richiesto (in %) – dati semestrali

Primo semestre 2008 Primo semestre 2012
Abitazioni

12,2

13,3

Uffici

12,4

14,7

Negozi

11,7

14,1

Dal comportamento dell’offerta si possono intuire aspettative circa il permanere di una congiuntura negativa di durata non trascurabile, che potrebbe anzi tradursi in una nuova depressione dei valori e delle quantità scambiate.
Il venir meno della domanda di acquisto non si è però tradotto in una nuova domanda di locazione. Gli operatori segnalano anzi una nuova contrazione della domanda di affitto, sia per le abitazioni sia per gli immobili commerciali, mentre anche in questo caso l’offerta tende a crescere.
Solo il mercato della locazione di abitazioni, nonostante il calo della domanda, è riuscito a mantenere i livelli di attività dello scorso anno.

I tempi medi di vendita e locazione
I tempi medi di vendita e di locazione risentono meno della selettività della domanda, non differenziandosi significativamente all’interno del mercato cittadino, però si sono tutti allungati rispetto all’anno di riferimento 2008, come si vede dalle tabelle seguenti.

Tabella 2. Tempi medi di vendita (in mesi) – dati semestrali

  Primo semestre 2008 Primo semestre 2012
Abitazioni usate

5,6

7,1

Uffici

6,6

9,1

Negozi

6,0

8,1

Tabella 3. Tempi medi di locazione (in mesi) – dati semestrali

  Primo semestre 2008 Primo semestre 2012
Abitazioni usate

3,2

3,5

Uffici

4,9

6,6

Negozi

4,4

5,9

I prezzi degli immobili
I prezzi medi degli immobili subiscono una nuova flessione di maggiore intensità rispetto a quanto registrato nel primo semestre 2011, quantificabile nell’ordine del -2% per abitazioni e uffici, e del -1,6% per i negozi.
Negli ultimi quattro anni di calo dei valori immobiliari le abitazioni e gli uffici hanno subito un deprezzamento del 10,5% e i negozi di poco più del -8%.
Nella media dei 13 maggiori mercati, la domanda è prevalentemente orientata verso tagli piccoli (meno di 45 metri quadri) o medio piccoli (46-70 metri quadri), mentre l’offerta è più spostata verso i tagli medio grandi (71-120 metri quadri) e grandi (oltre i 120 metri quadri). Le abitazioni da ristrutturare rappresentano il 33,6% dell’offerta presente sul mercato, ma la domanda non è altrettanto interessata a questa tipologia (29,2%).
In sostanziale equilibrio sono domanda e offerta riguardo all’usato abitabile: 47,2% contro un 47,6% di offerta.
La disponibilità di spesa della domanda presente sul mercato pare abbastanza distribuita nelle diverse fasce, mentre l’offerta è più concentrata verso le fasce più basse (sotto i 150.000 euro e tra 150.000 e 250 mila euro).
L’abitazione offerta è riconducibile, per una quota pari all’85% del totale, alle classi energetiche più basse (dalla D alla G).

Le previsioni
Nella cornice di un PIL che secondo l’Ocse quest’anno dovrebbe attestarsi a -1,7% (secondo Confindustria a -2,4%), è difficile aspettarsi segni positivi per quanto riguarda gli indicatori immobiliari.
Proseguirà dunque il calo delle compravendite delle abitazioni. «Il crollo delle compravendite registrato nei primi tre mesi dell’anno, che troverà replica di entità non sostanzialmente inferiore nei dati del secondo trimestre, rappresenta l’inevitabile conseguenza di un sistema che fatica a trovare una nuova posizione di equilibrio». Nelle abitazioni Nomisma stima un ulteriore -5,3% quest’anno e un -6,5% l’anno prossimo. Negativi i corrispondenti tassi di uffici (-6,8% e -2,5%) e negozi (-5,1% e -2,2%).

Tabella 4.
13 grandi città –Previsioni dei prezzi medi degli immobili a valori correnti: confronto tra i valori elaborati a marzo 2012 e quelli di luglio 2012 (variazioni % annuali)

 

Abitazioni

Uffici

Negozi

  Marzo 2012 Luglio 2012 Marzo 2012 Luglio 2012 Marzo 2012 Luglio 2012
2012

-1,6

-3,5

-2,1

-4,4

-1,7

-3,5

2013

-0,8

-2,4

-1,1

-2,9

-1,3

-2,8

2014

-0,2

-1,7

-0,5

-1,6

-0,8

-1,9

Proseguirà anche il calo delle erogazioni di mutui residenziali (a valori reali): -3,1% nel 2012, -4,3% nel 2013 e -3,1% nel 2014, e anche il calo delle erogazioni di mutui non residenziali (sempre a valori reali): -5,3% nel 2012, -3,4% nel 2013 e -1,1% nel 2014.
Il segno meno domina senza eccezioni il biennio 2013-2014, in tutti i segmenti di mercato: abitazioni, uffici e negozi. Per le abitazioni i decrementi sono pari a -2,4% nel 2013 e -1,7% nel 2014 per le abitazioni, -2,9% nel 2013 e -1,6% nel 2014 e -2,8% nel 2013 e -1,9% nel 2014 (tutti i valori sono indicati per il mese di luglio degli anni considerati e prendendo a riferimento le 13 maggiori aree urbane).

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