Il mercato immobiliare nelle 13 grandi città d’Italia

Dall’Osservatorio immobiliare Nomisma il confronto tra le caratteristiche delle abitazioni DOMANDATE per acquisto e quelle delle abitazioni OFFERTE in vendita (distribuzione % delle risposte).

Nella media dei 13 maggiori mercati, la domanda è prevalentemente orientata verso tagli piccoli (meno di 45 mq) o, medio piccoli (46-70 mq), mentre l’offerta è più spostata verso i tagli medio grandi (71-120 mq) e grandi (oltre i 120 mq). Le abitazioni da ristrutturare rappresentano addirittura il 33,6% dell’offerta presente sul mercato, ma la domanda sembra essere solo marginalmente interessata a questa tipologia.

La disponibilità di spesa della domanda presente sul mercato sembra essere piuttosto distribuita nelle diverse fasce, mentre l’offerta è più concentrata verso le fasce più basse (al di sotto di 150.000 euro e tra 150.000-250.000 euro). Infine, l’abitazione offerta è riconducibile, per una quota pari all’85% del totale, alle classi energetiche più basse (dalla “D” alla “G”), a conferma dell’inadeguatezza del patrimonio immobiliare italiano.

Sul fronte dell’indebitamento per accedere alla proprietà, nel primo semestre 2012 si è abbassata la quota di mercato sostenuta da mutuo, che passa dal 66,3% delle compravendite del secondo semestre del 2011 al 51,7%. Si tratta di una conseguenza dell’ulteriore stretta creditizia di cui si è dato ampio riscontro in altre parti del Rapporto. Contestualmente si è ridotta, anche se di poco, la copertura del mutuo rispetto al valore dell’abitazione acquistata che, nel primo semestre del 2012, si è attestata al 65,3%.

La situazione del settore corporate risulta addirittura più complessa e delicata. L’esiguità del volume degli investimenti presenta, infatti, tratti strutturali che l’attuale fase congiunturale ha unicamente contribuito a radicalizzare. In assenza di un ampliamento delle dimensioni del mercato, non è possibile ipotizzare il successo di ambiziosi programmi di valorizzazione o anche solo l’assorbimento del patrimonio detenuto dai fondi immobiliari in scadenza.

Il sempre più frequente utilizzo di tale strumento ad opera di casse ed enti di previdenza privati (a tutto il 2010 il valore a bilancio degli investimenti immobiliari detenuti da fondi superava già i 6,5 miliardi di euro) impone di non trascurare le ricadute che il mancato rispetto delle scadenza rischierebbe di determinare sul rendimento atteso a garanzia delle prestazioni erogate.

A conferma dell’irrobustimento dell’industria e, con esso, del rischio potenziale di illiquidità, è possibile citare le analisi di Banca d’Italia secondo cui nel 2011 i conferimenti mediante apporto sono raddoppiati rispetto all’anno precedente e l’ammontare di sottoscrizioni e richiami effettuati è stato il più elevato dell’ultimo quinquennio.

Anche in questo caso, però, non si registrano segnali incoraggianti, con un volume di transazioni che nel primo semestre si stima non abbia raggiunto 1,5 miliardi di euro (al netto di transazioni che abbiano avuto per oggetto veicoli societari) e una presenza di investitori stranieri sempre più rarefatta.

Il solo parziale repricing e la contrazione creditizia sono aspetti che hanno senz’altro contribuitoad accentuare la debolezza congiunturale, ma non si può disconoscere l’esistenza di un gap strutturale in termini di trasparenza e di effettiva omologazione a standard operativi internazionali. In assenza di passi avanti su tale fronte qualsiasi miglioramento in termini di sostanziale ridimensionamento dei prezzi (peraltro non ipotizzabile alla luce del-le risultanze del modello econometrico) o di un altrettanto impronosticabile ritorno della leva finanziaria sui livelli pre crisi, si rivelerebbe inadeguato a garantire il salto dimensiona-le di cui il mercato necessita.