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Il mercato delle abitazioni in ItaliaIl mercato delle abitazioni in Italia dal sondaggio congiunturale Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio.

Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, avviato nel gennaio 2009 da Banca d’Italia e Tecnoborsa, a partire dalla edizione di novembre 2010 si avvale della cooperazione dell’Agenzia del Territorio.
Le rilevazioni vengono effettuate nel mese successivo alla fine del trimestre di calendario e le interviste di questa edizione – riferita al secondo trimestre 2012 – sono state condotte fra il 25 giugno e il 17 luglio 2012; hanno partecipato al sondaggio 1.523 agenti, fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (aprile/giugno 2012), nonché sulle prospettive del settore.
Nel secondo trimestre si sono intensificati i segnali di debolezza del mercato immobiliare. Nelle valutazioni degli agenti prevalgono nettamente le indicazioni di una flessione delle quotazioni di mercato, mentre continua ad ampliarsi il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali dei venditori.
Le aspettative degli operatori a breve termine – per il trimestre in corso – si sono deteriorate, sia rispetto al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale; inoltre, più del 70% degli agenti si attende un’ulteriore diminuzione dei prezzi.
Anche riguardo le prospettive di medio periodo del mercato nazionale – prossimi due anni – le valutazioni sono orientate al pessimismo.

I PRINCIPALI RISULTATI

Prezzi delle abitazioni – Nel secondo trimestre del 2012 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi rispetto al periodo precedente ha continuato ad aumentare, al 74,4% dal 69,1% della precedente indagine; la tendenza al ribasso è più intensa al Centro (78,4%, contro il 68,6% di aprile). La percentuale di agenti che nel secondo trimestre hanno riportato un aumento delle quotazioni si è pressoché annullata.

Compravendite – Nel secondo trimestre del 2012 la quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile ha segnato una diminuzione rispetto allo stesso periodo del 2011 (da 69,3% a 62,7%); il calo rispetto al primo trimestre del 2012 è stato pari a quasi un punto percentuale ed è per intero ascrivibile alla flessione osservata nelle aree non urbane.

Incarichi a vendere – Nel secondo trimestre del 2012 il saldo tra risposte di aumento e di diminuzione rispetto al periodo precedente delle giacenze di incarichi a vendere ha continuato a crescere, attestandosi al 40,8% (dal 34,5% del sondaggio di aprile); l’incremento, che ha riguardato tutte le ripartizioni geografiche con l’eccezione del Nord Est, è stato più pronunciato nelle aree urbane. Il saldo tra i giudizi di aumento e quelli di diminuzione delle acquisizioni di nuovi incarichi si è lievemente ampliato rispetto all’inchiesta precedente (di circa un punto percentuale, al 29,4%).
In merito alle cause prevalenti di cessazione degli incarichi, è aumentata la quota di agenzie che segnalano l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi percepiti come troppo elevati (64,4%, contro il 60,7% dell’inchiesta precedente) e quella di coloro che riportano un tempo troppo lungo trascorso dal conferimento dell’incarico (24,5% contro 22,6%); la percentuale di agenti che segnalano attese di prezzi più favorevoli, pur in lieve aumento, rimane attorno al 20%. Si è invece ridotta la quota di agenzie che indicano proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore (dal 53,1% di aprile al 48,4%, il livello più basso da ottobre 2010), e difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei potenziali acquirenti (dal 63,8% al 61,0%).

Trattative e tempi di vendita – Nel secondo trimestre del 2012 è ulteriormente salito il margine di sconto dei prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali, al 15,4% dal 14,3% di aprile (era risultato pari a circa il 12% nel secondo trimestre del 2011). L’incremento, che ha riguardato in misura analoga le aree urbane e quelle non urbane, è stato più marcato al Centro, dove la percentuale di sconto ha raggiunto il 16% (dal 14,1% registrato nel sondaggio precedente). Il tempo medio di completamento dell’incarico è aumentato a 8,2 mesi, uno in più rispetto a quanto registrato nello stesso trimestre del 2011 (7,7 mesi lo scorso gennaio). Nelle aree non urbane il tempo medio di vendita di un immobile supera ora di circa due mesi quello necessario in quelle urbane (9 e 7 mesi, rispettivamente).

Modalità di finanziamento degli acquisti – Si è interrotta in aprile la progressiva flessione della percentuale di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario, tornata sui livelli di fine 2011 (al 64,7%, dal 60,4% registrato nell’inchiesta di gennaio). L’aumento è diffuso a tutte le aree del paese con l’eccezione del Sud (dove la quota è scesa sotto il 60%); è risultato particolarmente marcato nel Nord Est (di quasi 10 punti percentuali rispetto al sondaggio precedente).

Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie – In luglio il saldo percentuale tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle attese a breve termine, riferite al terzo trimestre di quest’anno, è fortemente peggiorato, a -53,5 punti percentuali da -39,8 nella rilevazione precedente; solo il 5% degli operatori ha riportato attese favorevoli, a fronte di quasi il 60% che ha espresso giudizi negativi (quasi 10 punti percentuali in più rispetto all’inchiesta di aprile). Il saldo relativo alle attese dei nuovi incarichi a vendere è sceso a 10,2 punti percentuali, da 23,1 nella precedente rilevazione. Le previsioni sull’andamento dei prezzi nel breve termine sono al ribasso: oltre il 70% degli operatori si attende una flessione (66,6% nel sondaggio di aprile), mentre si è pressoché azzerata la quota di coloro che ne prefigurano un incremento. L’attesa di un calo dei prezzi è prevalente sia nelle aree urbane sia in quelle non urbane e in tutte le ripartizioni geografiche, risultando più accentuata al Centro.
Nelle opinioni della maggioranza delle agenzie interpellate i recenti provvedimenti di tassazione della proprietà immobiliare avrebbero contribuito ad aumentare gli incarichi a vendere e accentuato la tendenza alla diminuzione del numero di compravendite e dei prezzi; nel mercato degli affitti i provvedimenti avrebbero contribuito ad accrescere il numero delle locazioni e degli incarichi a locare, con effetti di contenimento sui canoni.

Le prospettive del mercato nazionale – Anche con riferimento al mercato nazionale le attese rimangono orientate al pessimismo. Circa quelle a breve termine (terzo trimestre dell’anno in corso), la quota di agenti che riportano un peggioramento delle prospettive è salita al 64% per cento, dal 57% in aprile; il saldo percentuale fra attese di miglioramento e di peggioramento si è portato a -62,2 punti, da -54,4. Il peggioramento delle aspettative è risultato più accentuato nel Centro Italia e nelle aree urbane. Si aggravano le valutazioni anche sugli orizzonti più distanti (prossimi due anni): il saldo negativo tra le attese di miglioramento e di peggioramento si è portato a 22 punti percentuali, quasi dieci in più rispetto all’inchiesta precedente; le valutazioni sono più pessimistiche nelle aree urbane, al Nord e al Centro, rispetto alle aree non urbane e al Sud.

a cura di Anna Carbone

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2 Responses to Il mercato delle abitazioni in Italia

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