La congiuntura immobiliare in Italia nel primo semestre

La congiuntura immobiliare in Italia nel primo semestre 2012 secondo Nomisma. Il mercato immobiliare nelle 13 Grandi Città.

Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Padova, Roma, Torino, Venezia.

Iniziamo da Bari. Sul mercato immobiliare barese i timidi segnali di tenuta che avevano accompagnato il biennio 2010-2011 si sono interrotti con un peggioramento del quadro congiunturale.
Nel primo semestre del 2012, al calo della domanda di immobili, specie se in acquisto, si accompagna un rilevante ampliamento dell’offerta. Tale tendenza accomuna tutti i comparti di mercato, residenziale e non, e caratterizza indistintamente tutte le aree cittadine. In uno scenario di seconda ondata recessiva, dopo quella del biennio 2008-2009, emerge una maggiore consapevolezza che il ciclo che si apre sarà particolarmente difficile e soprattutto di non breve durata.

L’assenza di elementi di dinamicità, sia sul lato della domanda che su quello dell’offerta, ha favorito il calo dell’attività transattiva. Ad una flessione dei valori immobiliari, contenuta tra l’1,4% (abitazioni usate ed uffici) e l’1,8% (negozi), si è accompagnato un ampliamento dei divari tra prezzi richiesti e prezzi effettivi. Tale comportamento anticiperebbe una reazione parzialmente diversa da parte degli operatori, che in uno scenario così complesso potrebbero essere maggiormente disponibili, almeno in fase di trattativa, a rivedere i propri prezzi di riserva. Reazione che, d’altro canto, potrebbe non sortire gli effetti desiderati su una domanda (famiglie e imprese) poco elastica, maggiormente colpita da questa evoluzione congiunturale e dall’inaridimento del circuito creditizio.

Con specifico riferimento al comparto residenziale, la rappresentazione di un mercato rarefatto è anche restituita da un’indagine congiunturale che traccia un quadro di sostanziale inaccessibilità da parte delle famiglie (maggiore dipendenzal mutuo e selettività del credito, operata anche con rapporti loan to value sempre più bassi) e di “insoddisfazione” dello stato qualitativo dell’offerta, che non sembrerebbe essersi adeguata ai nuovi standard energetici.

Relativamente a un quadro a tinte fosche, sia del contesto economico sia del settore immobiliare, non si avvertono precisi segnali, anche solo temporanei, di spostamento dal versante della compravendita a quello della locazione. Di fatto, però, il mercato locativo appare quello maggiormente reattivo e più accomodante nei confronti della domanda. Su tutti i comparti i canoni hanno subito una maggiore flessione dei propri valori – tra il -2,3% degli spazi direzionali e il -2,8% degli immobili commerciali – e gli operatori scommettono per i prossimi mesi su un mantenimento, se non lieve recupero, dei contratti stipulati.

Una dinamica dei canoni generalmente più ribassista rispetto a quella dei prezzi, su tutti i comparti, ha determinato un leggero calo sui rendimenti potenziali lordi.
Le previsioni per la seconda parte dell’anno sono negative. Non ci sono particolari elementi di riattivazione della domanda e ciò penalizzerà l’attività transattiva, specie per il versante della compravendita, a prescindere dalla dinamica osservata sui valori immobiliari di riferimento.

a cura di Anna Carbone